| 2018年以来，长租公寓呈现爆发式增长态势。作为一种新业态，长租公寓在满足人口租住需求的同时，仍面临企业盈利困难、市场监管滞后、行业标准缺失等一系列问题。今年市人代会上，市人大代表叶银忠提交了一份关于促进长租公寓行业健康有序发展的建议，日前得到“解决采纳”的答复。 盈利难是长租公寓普遍痛点 目前上海已成为集中式长租公寓品牌数量最多、总体供应量最大的城市之一。据相关统计，2018年上半年进入上海的长租公寓主要品牌达22个，开业项目约160个，总体量约3.5万套；第二季度长租公寓平均月租金133元/平方米，平均入住率89%。 在叶银忠看来，考虑到上海人口密集且人口聚集态势持续加强、房价高企等因素，长租公寓有着巨大的市场需求，作为一种新业态，长租公寓如能健康发展，对构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，起到了积极有益的作用。但另一方面，如果不善加引导、做好监管，这一新业态极易走向失序，不仅损害健康租赁住房体系的建设，还可能导致金融风险隐患。 长租公寓发展面临哪些问题? 叶银忠做了一番调查梳理。 别看长租公寓市场火爆，但企业盈利困难。叶银忠说，投资回报周期长、盈利难是长租公寓运营企业普遍的痛点。由于购置成本和租赁费用较高，一些企业资金压力巨大，加之营销和运营管理能力不适应新业态要求，致使目前长租公寓运营大多处于维持状态，实现盈利的企业不多。 市场监管滞后。面对资金投入大、回报周期长，一些企业未在提升经营能力上下功夫，而是违规利用金融工具加速运作。比如私自盗用租客身份信息办理“租金贷”业务，侵犯租客权益，积聚金融风险。“面对这个新业态，我们在产业扶持、政策支持、市场监管等方面都没有及时跟上，市场监管也往往‘无法可依’。” “长租公寓行业缺乏规范，行业标准还是空白点。”叶银忠表示，一些企业为追求利润，只图降低成本加快周转，放弃质量和服务底线，“甲醛房”等行业乱象频发，严重损害消费者利益。 力争尽快启动条例修订程序 如何促进长租公寓行业健康有序发展？叶银忠认为，首先是完善住房租赁立法，以维护房屋产权人、长租公寓运营企业或机构和承租人的合法正当权益。记者了解到，修订《上海市房屋租赁条例》已纳入《市十五届人大常委会立法规划（2018年-2022年）》，并作为2019年度重点调研项目。国务院也正在制定《住房租赁条例》，已向社会公开征求意见。 市房屋管理局表示，将立足本市实际，密切跟踪关注国家立法进展情况，力争尽快启动《条例》修订程序，进一步规范房屋租赁行为，保护租赁利益相关各方合法权益。 要让长租公寓得到健康发展，需要一定扶持产业政策，叶银忠认为，针对长租公寓，需要制定相应的产业扶持政策，形成租赁市场多元化供应格局，引导企业通过合法和正常途径获得融资和税收政策支持，开拓住房租赁企业融资渠道，为企业提供必要的金融支持。 市房屋管理局表示，在融资政策上将加大信贷支持的力度，目前本市针对租赁住房开发建设的贷款年限，已从原先最多20年放宽至30年，多家市属重点企业与银行签订了银企战略合作备忘录，积极推行大银团贷款模式，匹配租赁住房建设的大资金和长周期要求；支持发放住房租赁专项债券，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券。 禁止将“租金贷”强加承租人 针对长租公寓产生的一系列问题，最重要的是规范行业标准。叶银忠建议，制定住房租赁行业标准，明确在建筑结构、房屋品质、装修条件、设施配备、室内空气质量等方面应达到的基本标准。 他建议，加强长租公寓的金融监管、安全监管和市场秩序监管。对使用金融产品的运营企业，根据企业注册资金、经营规模等条件，划分相应的监管级别，采取差异化监管措施。当前，以“租金贷”监管为重点，禁止长租公寓企业与金融机构或网贷平台勾结，将“租金贷”或类似产品强加给承租人。 据悉， 2018年12月，市住建委、市房管局联合制定《关于印发的通知》，从权属合法、结构安全、消防安全、技防安全、环保卫生、设施配套、面积合规和技术标准等八个方面，提出一整套有针对性的要求，指导各区将“非改租”纳入有效管理。 市房屋管理局表示，下一步将启动研究租赁住房建设导则，强化对规划、设计、建设、运营等租住全生命周期的品质管理，逐步引导形成符合上海特点的高品质租住生活方式，强化租赁住房安全防范。 来源：上观新闻 |
