| 7月5日，国家统计局同时公布国内上半年各项经济数据以及6月份70个大中城市楼市数据。数据显示，2019年6月深圳二手房价环比下跌0.1%，这也是深圳二手房价继今年1月份以来首次下跌。 不过，从整体来看，近几年来，深圳二手房市场却有不同程度的涨幅。其中，建筑面积在90平方米及以下的商品住宅，自2015年至今，涨幅为55.8%。建筑面积144平方米以上的商品住宅，同比去年涨幅最大，约5.2%，自2015年至今，涨幅为57.6%。 ▲数据来源：国家统计局 新房市场不涨反跌，二手房价却出现上涨，也使得深圳部分片区一手房的房价与二手房价出现倒挂现象。 布吉成最受刚需置业者 欢迎片区 根据深圳市住建局数据统计，2019年上半年新房住宅成交17681套，计算下来，差不多平均一天卖出97套新房住宅。 而二手住宅成绩同样表现优异，整个上半年成交31160套，环比2018年下半年增长0.77%，基本保持持平。 ▲数据来源：深圳贝壳研究院 深圳贝壳研究院数据显示，2019年上半年最受刚需置业者关注的热点片区，主要分布在龙岗、宝安、龙华、罗湖、南山、福田六个行政区。盐田区二手住宅成交815套，上升24.62%，成为上半年二手房成交上涨最快的区域。 而在2019年刚需青睐片区TOP10当中，龙岗布吉、龙岗中心城，宝安西乡则是原关外购房者比较集中的片区，关内区域刚需购房者较为青睐的是南山中心区、福田梅林、南山西丽以及罗湖人民南四个片区，而这些片区均是各区价格相对偏低的区域。 龙岗布吉片区以12.2%的票选率成为深圳刚需置业者最受欢迎区域。 ▲数据来源：深圳贝壳研究院 其中，名校学区房含有学位、居住、增值三重功能，依旧成为置业者长期受追捧的物业类型，此外，30%的深圳人购房首付在100万元以内，次新小区房和低总价小户型也同样能跑赢大市。 配套齐全的大社区 成交量最高 据深圳贝壳研究院数据显示，2019年上半年深圳全市成交套数TOP50中，位于宝安的桃源居、福田的皇御苑以及南山的桃源村分别位居前三。其中，桃源居以上半年成交262套位居深圳二手热点楼盘榜首，均价也达到了46376元/平方米。 位于福田的皇御苑，以上半年成交204套紧随其后，均价达61364元/平方米，排名第三的为南山的大社区——桃源村，半年成交了168套，成交均价为57799元/平方米。 ▲全市二手楼盘成交量TOP20 （数据来源：深圳贝壳研究院） 可以发现，在上半年深圳全市交易量排名前20的二手楼盘当中，配套齐全的大社区楼盘几乎占据了主流，如桃源居、皇御苑、桃源村、益田村、壹成中心、可园、四季花城、星海名城等等。这些楼盘普遍体量较大，配套完善，入住率和出租率都较高。 原关外依旧是刚需的主场，而宝安、南山依旧受到刚需客追捧，深圳贝壳研究院分析，近几年南山、宝安房价涨幅让人侧目，深圳市民希望能在未来分享到房价上涨的红利。预计未来几年，宝安、南山两区依然备受购房者关注。 ▲各区二手房成交量TOP10 （数据来源：深圳贝壳研究院） 2019年上半年二手房新变化 二手房总价中位数336万元 根据深圳贝壳研究院的统计，2019年上半年深圳全市二手住宅成交均价为58992元/平方米，总价中位数在355万元，刚需置业成交均价在55734元/平方米，总价中位数在336万元。 其中，南山、福田的中位数超过400万元。宝安、龙华两区超过360万元，罗湖、龙岗、盐田低于300万元。 购买主流还是以中小户型为主，两房户型是主流，三房户型逐渐成趋势。地铁、全学龄教育、大型商超也是购房者选房的必备配套。 全市平均月供13012元 2019年上半年，深圳购买二手房贷款比例为92.9%，相比较去年小幅增长0.6个百分点，主要是去年以来市场环境有利于刚需置业。 其中，二手房全市平均贷款为238.4万元，平均月供13012元，贷款金额相比2018年有一定增加。 在接受贝壳采访的606人当中，购房总价预算在500万元以内的占据72%，首付预算在100万元以内的占据三成多，71.1%的购房者倾向月供占家庭收入的50%以内。 40%的受访者打算在南山买房 首次置业平均成交天数在37天左右。房价较高的南山区、福田区决策会长一些，其他区域，龙华、龙岗、罗湖、宝安成交周期在35天左右，盐田区最短25天左右。 据贝壳研究院统计，有40%的受访者打算在南山买房，近两年因各项政策大火的宝安区以37.5%的占比位居第二。置业者不再以价格来衡量房子，区域发展以及周边配套也是考虑因素之一。 全市置业者平均年龄为32.7岁 据统计，深圳全市置业者的平均年龄为32.7岁，刚需平均年龄为31.3岁，其中超8成在35岁以下，25-30岁占比44.6% 受访的606中，靠自己存款付首付的比例高达74%，其中，月入3万元以上的占比约43%，打破了以往“六个钱包”养一套房的传统观念。 深莞限购需求挤压 惠州成交占比扩大 同样受到置业者关注的还有临深片区，据贝壳研究院统计数据显示，2011年-2015年，深圳、东莞、惠州三市的新房住宅成交面积占比变化较小，深圳平均约20%，东莞平均约33%，惠州平均约46%, 而从2016年开始，深圳由于调控升级，东莞出台限购，惠州出台限售，深莞惠三大城市的新房的占比变化发生了较为明显的改变，其中2017年-2019年，惠州占比持续在60%以上，东莞占比压缩至20%，新房占比持续低于20%，这主要是受到深圳、东莞两地楼市调控限购的影响，深圳部分需求转移到了价格相对较低且不限购的惠州市场。 2019年上半年，惠州成交占比变化达到了61.4%，在三大城市当中，成交量占据了一半之多。 数据来源 |深圳贝壳研究院、国家统计局、深圳住建局等。 文章来源：中国房地产报深圳 |
