| 来源：咚咚找房 这两天，家在网友@阿木木木木mu的《2019年买二手房的血与泪》的帖子被网友极其关注，看完他的“买房血泪历程”，不由让人胆战心惊。 相信许多置业者在买房时，都没有想过会有各种问题出现，大多数置业者很幸运，整个交易过程很顺利，然而，我们却忽略了“危险、交易陷井”原来离我们这么近...... 1 步步惊心，一房两卖？业主债务累累 我们先来看一下这位网友究竟经历了怎样的买房血泪过程： 1、签合同下定、资金监管后，被前买家查封 80后的网友阿木集全家6个钱包，在今年3月通过Q某网中介公司签约了宝安的一套近400万的房子，当天交付20万定金给到中介公司进行托管。两天后中介方将19.5万定金给到业主，预留5000交房保障金等交房后再给付业主。 3月25日进行了资金监管，3天后房子被第一次查封（原因是此业主在2018年6月已将房子卖给这个查封者（前买家），收了30万定金，当时也是没法办理过户，前买家为了从银行拿出资金监管只好在业主不退定金的情况下解除合同，并约定业主一个月内退还定金，结果一直没还。） 经过各种与查封者的协商沟通，同意解封。并在4月25号银行下发贷款承诺函。 2、解决第一次查封，再一次被债务公司抵押查封，月供逾期多月未还 没想到，在4月27号房子被抵押方第二次查封。抵押金额是320万，业主从抵押开始总共还了2期月供，到目前已经有5,6个月逾期没有还月供。 查封后又找抵押方进行各种协商希望能够解封让我进行正常过户，这样大家的钱也就都能够通过我的成交进行偿还。最终抵押公司同意业主偿还本金后就可以撤销查封，拿出红本让我们继续交易。 3、赎楼发现业主征信惨不忍堵，被银行纳入黑名单 接下来就是找担保公司进行赎楼，就到了查业主征信，法院的起诉案件，发现业主在法院还有另一个债务起诉案件，业主征信惨不忍堵，各种逾期借贷，甚至有的银行已经给他上了黑名单。找遍各种深圳赎楼公司，绝大部门看了业主征信后直接拒绝接单。 难得有一家同意尝试，并要求业主提供担保人必须有深圳的房产，这时业主又找出他的前妻，说他前妻在跟他离婚时有同意可以到时帮忙担保赎楼。前提是需要业主支付5万费用给她。 到此时才发现当时来签合同所谓的业主老婆是中介找人冒充的。 4、债务过高，无法进行赎楼，房子被债务人将进行拍卖 接下来就是等赎楼公司各种资料的审核，民间债务的核实等，沟通等待过程就到了8月份，在现有能够联系上的债务人包括抵押方都同意降低还款金额后，甚至我愿意成交后再多拿出5万块作为赎楼费用。 赎楼公司最终依然给出结果业主债务过高，风险过大，没有办法进行赎楼，此时抵押方也已经将房子进行到法院执行评估阶段，接下来马上就是进行挂网拍卖。 我们也彻底放弃继续成交过户的希望。目前我只能继续起诉保全查封业主房子。虽然明知道起诉胜诉后也基本拿不回损失和赔偿，还需要额外出相关上诉费用。 由于当时签合同里面约定赎楼是业主出费用自行赎楼，从房子被查封后起，中介基本就不再参与赎楼沟通等事情了，让我们自行联系业主。 所有的跟债务人，抵押方，两次查封，还有赎楼公司的都是我们自己去交流沟通约谈。业主基本也是你给他压力说要报警起诉就会稍微主动配合提供一些相应的资料。但是钱是一分钱都没有，甚至还想让我们借点生活费给他周转。 2 据网友介绍，此房子比市场价便宜10多万，网友表示从链家网看的成交价同户型成交价比他买的要高9万，但他认为，对于成交价近400万的房子来说，这个价格差并不大。 成交的中介费用是按照成交价的1.5个点来收佣金，谈合同的中介说跟业主的老婆是多年的朋友很熟悉（事实上，所谓的签合同老婆是找人代替来谈单的），在不同意交付定金给到业主的时候，中介多次拍胸脯承若出了问题他承担。而网友想着是品牌地产公司，又有片区总担保，认为不会出问题的情况下签订了合同并交付了定金。 有网友表示，在签订合同、交定金时，中介有进行查档，查业主征信、债务等责任，出了问题就应该可以找中介承担责任。 而事主阿木当时与许多网友想的一样，作为正规的大地产中介公司在这些方面应该都会为我们进行把握审核，但是最后找律师、房协了解到，中介方只要当时在签订合同时候房子没有被查封就不需要承担任何责任，出来问题都只能是找业主违约。 他表示自己买的房子当时确实有查档，显示房子是抵押状态，并没有被查封。认为深圳绝大多数的二手房买卖合同签订时，应该都只是进行查档看房子有没有被查封，至于业主其他信息都是不会去落实调查的。 除非买家有较强的风险意识，强烈要求提出来需要落实清楚后才能进行定金的给付。才可能避免这些风险。 目前监管的首期款还未退回，现在银行的政策就是必须在业主和买家都同意的情况下解除合同，银行才会退回监管的首期款，不然就只能等到房子的解冻期结束后才能退回，银行甚至说就是打官司胜诉判决都没有用。 更可笑的他还有5000交房保证金在中介公司，居然需要起诉后像法院申请诉求判决中介公司退回5000定金，不然就是要找业主过来签字同意才行。 现在出现这样的问题，找中介，中介说要买主自己去起诉业主，他们可以进行配合法院进行调查。找业主，业主基本联系不上…… 3 看到这样的经历，好像看起来似乎正常不过的交易，却发现自己跳进了一个“大坑”。 不少网友怀疑，“这是中介和业主主导的一场骗局，这个房子经过一次买卖，按理来说中介不可能不知道业主的底细，首先找人冒充业主老婆来谈签约，是非常明显的欺骗。” 另外就是在这一个事件中，买方现在还能通过什么方式去保全自己的财产等问题，因此娟子采访了深圳地产圈知名律师：北京市盈科（深圳）律师事务所张茂荣律师）及广东华商律师事务所周争锋律师。 1、首先在这个过程中，中介有没有责任？ 张茂荣律师表示，如果前一次卖房不是同一中介公司，中介不知情，此次合同签订前是抵押状态，签约后产生的查封，这不是中介所能控制的，所以这个导致合同不能履行，中介是没有责任的。 周争锋律师也认为：“本案中介公司在合同签订前已经查档核实过房产只是抵押状态，没有查封信息，从而居间介绍，符合目前深圳市的交易规范要求，尽到了居间方应尽的对出卖人产权的审核义务，没有过错。 如文中所言，出卖人和买受人签订合同前，和上一个买受人有纠纷，倘若上一个交易也是在该中介公司处成交后因产生纠纷解除合同，担保公司赎楼时查到出卖人资信不良而拒绝赎楼，则该中介公司对出卖人的财务状况已有所了解，再次居间时对买受人应予以提示，或在合同条款格式上予以合理化建议，比如建议监管的定金放款时间为赎楼完成后的某个节点，保险点是过户完成买受人取得不动产权证后，避免重蹈上一个买受人的覆辙。 若中介公司和上一单纠纷完全没关系，对此情况就完全不知情了。” 2、关于二手房交易中定金的监管 周争锋律师表示，依法律对定金的定义，二手房交易中约定的定金性质属于履约定金，是为了保证交易的继续进行，也就是支付定金方不履行合同对方没收定金，接收定金方不履行双倍返还定金。 交易实践中，中介会建议买受人把定金监管起来保护买受人的资金安全，但是否监管定金需要看买卖双方的合意，定金监管协议中也有满足一定的条件时，监管方将定金支付给出卖人的几个选项供双方选择，选定后监管方可以依据双方的约定条件放款给出卖人。 3、买家能通过什么方式来保全自己的款项？ 张茂荣律师表示，如果卖方不愿意解除合同，定金没法退，那么就要考虑到第一尽快起诉法院查封，查封以后看能否把前面的查封这个金额进行代偿。打个比方说，业主少别人20万。成交价100，可以查封以后行使把前面的20万从他购房款里偿付，买房少付卖家20万购房款，然后起诉强制过户，这是一个方式。 如果业主在我们查封之前查封的，而且债务比较多，也就是说，他欠的钱已经超过了购房款，那又没有办法了，客观上合同履行不成了；只能起诉追究业主的违约责任。如果债务比较多追究违约责任，法院会判决执行的时候能不能执行到位，这又是另一回事。 4、买卖房都需谨慎，签合签前尽量多了解交易对手 交易流程的选择对双方都很重要。抵押房的赎楼环节，实际上是负责赎楼的担保公司替买受人对出卖人涉诉或财务状况的一次清理，主要目的是排除自身的风险，但是客观上替买受人进行了一次把关。 很遗憾，实践中依据深圳目前二手房交易流程，是买受人贷款承诺书下来后，担保公司才真正启动赎楼程序，很多都是在这个环节，担保公司发现出卖人有了诉讼或在其他金融公司有外债，而拒绝赎楼，引发纠纷。 对买受人而言，可以在合同签订时，就着手对出卖人的涉诉或财务状况进行了解，如果不了解则可以约定监管定金的放款时间是赎楼完成或以后的节点。涉诉情况网上可以查询，财务状况除了要求查看出卖人的征信以外，依法没有更好的办法。 出卖人已经资不抵债，卖房的目的只是为了骗取定金，买受人即便是维权成功，也很难执行。目前没更好的建议，但是诉讼维权还是必要的，也有出卖人在外地有其他财产可以执行的情况，买受人知道对方违约后，长期不进行维权行动，过了法定诉讼时效会丧失法律保护的机会。 买房人买房前应多了解自己的交易对手，作为出卖人也是一样的需要了解自己的交易对手。 最近发生在南京的买受人过户后不抵押给按揭贷款银行而是抵押给其他金融公司或自然人，对81名出卖人实施诈骗，造成售房尾款损失高达1.89亿余元。出卖人在过户完成后，应盯紧不动产权证的流向，最好是由自己保管，并尽早监督买受人向按揭银行办理抵押登记手续，否则存在尾款没办法收回的风险。 5、对于负债过高的房子，一定要注意 网友@卖火柴的男孩也建议，对于业主负债过高的房子，一定要注意！ 第一，查业主的征信，有无逾期或者信用记录不良； 第二，查民间或者其它的金融机构，有无存在民间的借款； 第三，查询业主的债务或者其它的纠纷； 第四，业主欠款过高，还要咨询业主能不能提供担保人或其他的房产担保 第五，查档。 正常超过7-7.5成欠款的（包含了银行按揭贷款，信用贷款，信用卡，民间及其它金融机构）都要落实是否能提供担保人及其它的房产反担保，且反担保的利润空间必须覆盖或者超过担保的净值。 建议，对于负责过高的房产交易的时候，定金只能进行监管或者托管，且必须达到赎出房产证原件，或者已经出来买家的新证后，才能放款给业主。 说到最后，试想，我们在交易时其实许多环节都没有走，很多时候是我们相信别人，我们善良，所以也认为别人值得我们相信！但是，我们保持善良的同时也要学会保全自已，买房不易，在交易过程中切记多留心。 |
