| 回顾历史，每个月都出一份楼市报告的社科院预测房价真挺准的。 比如去年末，社科院的邹琳华团队指出，2019年一线城市或将率先缓慢复苏。 如其所言，今年1-3月份楼市的“小阳春”出现了，数据显示，32个大中城市（样本包括4个一线+19个二线+9个强三线，共32个）商品房成交面积增速快速反弹，1月仅为-11.2%，2月回升至8.3%，3月进一步上升到21.9%，是2016年9月以来的最高单月增速。 但在4月25日，社科院发布的报告又预测称，三四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。 那么，最新的房价走势如何呢？ 笔者注意到，7月15日，国家统计局公布的数据显示，6月份70个大中城市商品住宅销售价格涨幅稳中有降。 就在7月29日，社科院又发布了最新的《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称7月报告），7月报告指出，2019年6月核心城市房价基本停止上涨，一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌，准一线城市房价涨速进一步下降，二线城市房价总体平稳，三四线城市短期房价涨跌互现。 而7月报告的短期预测中，社科院提出了两个观点： 一二线城市短期房价轻微下跌； 如果没有进一步政策刺激，三四线城市住房市场将先后进入下行小周期。 1 24个核心城市房价基本止涨 7月报告指出，2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月，但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。 图片来源：住房大数据 从房价累计涨幅看，核心城市房价波幅也在减弱。2019年上半年核心城市的房价波幅，要显著低于2018年同期。纬房核心指数显示，与2019年1月的102.52点相比，2019年6月核心城市房价累计上涨了3.22%。与2018年1月100点相比，2018年6月核心城市房价累计上涨了8.29%。2019年的房价峰谷差距较2018年显著缩小。 根据7月报告的解释，24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。 2 一线城市房价整体微跌 7月报告表示，一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌。一线城市纬房指数监测显示，2019年6月，一线城市房价平均环比下跌0.615%，涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势，其中广州环比下跌0.86%，北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌，其中深圳环比下跌0.98%，上海环比微跌0.14%。 从2018年1月以来的累计涨幅看，近一年半以来一线城市房价也未出现显著上涨。一线城市中房价累计涨幅最高的深圳为2.92%，最低的上海为-6.29%，大体处于相对平稳区间。 图片来源：住房大数据 准一线城市房价涨速进一步下降，但房价上涨格局暂未出现逆转。准一线城市纬房指数监测显示，2019年6月，准一线城市房价平均环比上涨0.948%，涨速比上月收窄0.6个百分点。其中杭州环比上涨0.74%，涨速比上月收窄0.87个百分点；重庆环比上涨0.25%，涨速比上月收窄0.71个百分点；天津环比下跌0.8%。6月热点城市苏州环比上涨3.6%，涨速虽比上月下降1.21个百分点，但相对涨速仍然略高。 图片来源：住房大数据 二线城市房价总体平稳。二线城市纬房指数监测显示，2019年6月二线城市房价平均环比上涨0.146%，涨速比上月进一步收窄0.114个百分点。二线城市中，宁波房价环比上涨0.96%居首位，青岛房价环比下跌0.76%居末位，涨跌幅均相对较弱。近年来房价出现较大涨跌波动的厦门，6月房价环比涨速降至0.58%，比上月降低0.93个百分点。西安、成都等曾经的热点城市房价均较为稳定。 图片来源：住房大数据 3 三四线城市房价涨跌互现 7月报告表示，三四线城市短期房价涨跌互现。三四线城市纬房指数监测显示，2019年6月，三四线城市房价平均环比上涨0.192%，涨速比上月略扩大0.061个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为65个，比上月增加15个，上涨城市占比为55%。2019年6月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2.41%，降幅与上月相近（2.64%）。 三四线城市房价总体较为平稳。从同比看，与2018年6月相比，2019年6月118个三四线样本城市中，同比上涨的城市为72个，上涨城市占比为61%。6月三四线城市房价平均同比上涨2.667%,比上月降低1.517个百分点。 5 社科院预测：一二线城市短期房价轻微下跌 与以往的报告一样，社科院在7月报告中给出了对楼市的短期预测： 一、一二线城市短期房价轻微下跌 虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地，但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看，一线城市房地产调控历史较长，调控机制相对完备，调控手段也较为严厉；二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市，但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。多数一二线城市都设立了对外限购政策，住房投机炒作较为困难。随着2019年二季度以来一二线城市调控政策的收紧，房地产市场投机成份被不断挤出，房价波动性持续降低。2019年1季度的市场小阳春，也在一定程度上透支了下半年的市场需求，短期市场存在下调的动力。 二、如果没有进一步政策刺激，三四线城市住房市场将先后进入下行小周期 三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力，房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来，在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期，房价稳中趋降。 5 坚持“房住不炒”，保持调控政策定力 国家统计局的最新房价数据显示，6月份，洛阳新房价格环比涨幅全国第一；呼和浩特二手房价格同比涨幅全国第一，并且已经连续8个月领涨全国。于是，洛阳祭出“限价令”，呼和浩特也出手整顿二手房市场。 而像热点二线城市苏州，今年3月以来楼市、地市持续升温，被住建部预警提示后进行了3次调控，但几大指标没有得到有效控制，房价涨幅已经超过全年5%的增长目标，土地市场竞争依然激烈，高溢价地块频出。在这样的背景下，苏州第4次全面加码调控，不仅限购限售双升级，而且在土地出让和信贷税收方面进一步加强监管。 无论是地方政府加码限购、限售等在需求端加以控制，还是监管部门近期对信托贷款、海外发债等房企融资端进行收紧，都是为了保持房地产市场稳定，防范金融风险。正如银保监会主席郭树清所警示的： “历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。” 在此背景下，社科院在7月报告中也表示，“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平，但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要坚持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定；另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。 （来源：每日经济新闻） |
