| 作为股东融资的平台，太阳新天地承担的债务将近30亿元，而每年的商场租金仅约1.8亿元，可谓债务缠身。 太阳新天地已启动第二次拍卖程序。 即便比评估价已经便宜了二十几亿，但珠江新城最大的单体购物中心太阳新天地，依然像足了一只“烫手山芋”。已经流拍一次的的太阳新天地，将在7月24日再次拍卖，而起拍价再降5 .77亿元，相当于评估价的五折。 南都记者了解到，作为股东融资的平台，太阳新天地承担的债务将近30亿元，而每年的商场租金仅约1.8亿元，可谓债务缠身。首次拍卖前，部分投资者或被一些“阻碍”“声音”吓到，股东之间的“暗战”白热化，也让二次拍卖能否顺利陷入疑云。 地标级购物中心为何陷入泥潭？ 作为广州珠江新城地标级的购物中心，太阳新天地被视为“印钞机”级别的存在，但却在近些年来一步步陷入泥潭。 广东省商业地产投资协会常务副会长、第一商业网总裁黄华军接受南都记者采访时表示，因为最开始定位的目标较高，所以太阳新天地的硬件设施就算今天来看，都还非常不错。“最大的问题可能是坪效不高，导致账面上收回来的钱不多，收益未达到理想水平。”黄华军透露，如果和天河商圈相比，太阳新天地的租金水平只有前者的5-6成。 其实近几年，广州的核心商圈已经鲜有大型购物中心开业，因此总体来看，空置率和租金水平都保持在较好的水平。第一太平戴维斯最新发布的数据显示珠江新城商圈首层租金二季度同比增长明显，同比增幅高达16.3%至941.7元/平方米/月。 “坪效不高是有历史原因的。太阳新天地在最初的招商期间，为了吸引一些中高端品牌入驻，商场只能牺牲收益，降低租金水平。”黄华军表示，从该商场的品牌和业态组合来看，并不比其他购物中心差，只是前期让利太多，现在需要的只是时间。 太阳新天地控股股东代表吕碧君也坦言，太阳新天地承担的债务将近30亿元，而每年的商场租金仅约1.8亿元。“本来有望通过操作慢慢将年租金提升至4亿元，但此前严重低估了房地产金融行业宏观形势变化的影响，2018年下半年债务压力巨大，导致百嘉信集团、华骏实业、太阳新天地的相关房产、银行账户陆续被法院司法查封、冻结，直至2019年6月27日被法院执行拍卖。” 复盘：一拍流拍或因“某些声音” 6月28日上午10点，在15874次围观中，太阳新天地在阿里拍卖的第一次司法拍卖难逃“流拍”命运。尽管28.84亿元的起拍价仅为评估价的七折。 “如果是正常的资产转让，45亿左右是合理的价格。拍卖的话，可能一拍对所有投资者的心理价位来说，还是有点高，对二拍有着期待，所以一拍流拍在预期之中”。控股股东授权代表、百嘉信集团财务副总监吕碧君、百嘉信集团人力行政总监范杰接受南都记者采访时表示。 “我们先后带了二三十人参观太阳新天地，就实际情况与投资者进行了交流。意向者还是有的，但不知道是不是被拍卖前放出的各种阻碍、声音给吓到了，这也有可能。” 吕碧君所提到的“阻碍”“声音”，即6月20日百嘉信集团控股股东(合计持有太阳新天地60%股权的北京万士丰实业有限公司与上海訾希商务信息咨询合伙企业)与瑞晟公司(持股40%)双方进行的一次隔空“对战”。 根据控股股东向记者提供了一份视频资料显示，有一名男子曾撬开存有百嘉信集团旗下相关公司部分公章和银行U盾保管箱的监控视频，视频显示该男子撬开保管箱获取公章后，随即在若干文件上加盖了公章。 “2019年2月1日和2月12日，瑞晟公司通过盗窃、转移等方式非法获取百嘉信集团及旗下各公司公章证照和银行网银U盾后，随即发生了驱赶控股股东授权代表、集团董事、监事的行为”。吕碧君称，控股股东方目前已掌握了瑞晟公司、戎威公司及个别前高管大量的违法证据材料，并将“通过法律途径追究到底”。 黄华军也坦言，太阳新天地的流拍，更多的可能是牵扯太多的债务问题，而不是商业运营的错。 争议焦点 1 究竟谁应拥有控制权？ 瑞晟公司的公开声明中认为，“百嘉信集团的实际控制权始终掌握在真实出资的瑞晟公司”。而所谓的“控股股东”，是“一分钱不花就成为大股东”，身份本就靠欺诈骗取，最终还算不算大股东，司法机关会给出判决。“是他们负责的融资团队使百嘉信集团一步步陷入债务追索的泥淖，几乎全部资产被法院查封。”瑞晟表示。 针对瑞晟公司指责控股股东“不花一分钱当上大股东”的情况，控股股东授权代表吕碧君强调，“真正没花钱的其实不是我们。他们的优势就是对广州熟悉，当年拉我们入股就是因为我们有钱是投资方”。其提供的一份资料显示，在2018年10月15日生效的百嘉信集团最新章程中，北京万世丰和上海訾希的股东权利是经所有股东共同盖章签字认可的，并不存在“控股股东没有股东权利”的情况。 争议焦点 2 戎威物业是否合法？ 据了解，2019年2月初，瑞晟公司引进第三方公司，广州戎威物业管理有限公司就是其中之一，用于接管太阳新天地商场的日常经营。 控股股东代表质疑，“我们一方面配合法院，处置之后剩下的资金才是我们应有的，所以起码保证拍卖要有个公允的价格。兴业银行是我们的第一债权人，我们可以把所有的租金都放在兴业银行账户，然后为了维护稳定，再申请水电费、员工工资等，这是兴业银行也同意的。为什么还要搞个第三债权人？还要成立戎威公司？戎威物业是瑞晟公司在盗窃公章后签订的第三方物业管理公司，本身就是不合法的。” 瑞晟公司则向南都记者表示，戎威物业是为了解决股东之间的纠纷，在债权人的协调下成立的，维持购物中心的正常运营。为了解决员工工资发放问题，经与债权人沟通后，经营团队以百嘉信集团名义向广州铁路运输中级法院提交报告申请返还一部分查封冻结款项。“目前戎威物业本身并未涉诉也未涉及任何纠纷，维护商场正常运营才是我们的主要任务”。 争议焦点 3 为何频频引入第三方公司？ 近日，控股股东方还向记者出示了多份太阳新天地、戎威公司与外包第三方公司的主体变更协议原件和审批流程单，并指称，瑞晟公司派驻的个别前高管通过戎威物业与部分商铺、第三方外包公司重新签订了大量主体变更协议，其间的租赁情况、物业经营情况以及第三方服务公司的债务情况错综复杂，对商场的有序经营和顺利拍卖造成了影响。 这里提到的第三方公司，即中晟公司。“中晟公司通过签订“二房东”租赁协议，以超低价格、超长租期提前锁定了商场的租金收益权，给租户设有8个月的免租期”，控股股东透露，目前商场已有多家主力店铺与中晟公司签订了租赁协议，这损害了控股股东的权益。 天眼查显示，中晟公司的100%股东为连南瑶族自治县银茂企业管理有限公司。吕碧君指称连南银茂公司其中一名董事是金瑞泰公司的现高管。对此，记者联系了中晟公司相关负责人，其表示“不方便透露”。 欠薪问题 拍卖后着手解决 控股股东授权代表范杰还向南都记者透露，此前有部分媒体报道称太阳新天地曾拖欠1000余名员工工资，这种说法是对控股股东有关材料的误读。太阳新天地购物中心存在过欠薪情况的为自有员工120余人。1000余名员工是包括所有商铺员工在内的数据。 但他也坦承目前商场确实面临着不少员工讨薪的情况，待资产顺利拍卖后，商场将着手妥善解决员工的欠薪问题。 南都记者了解到，目前太阳新天地已经启动第二次拍卖程序，起拍价降至约23亿元，接近于评估价的五折。 来源：南方都市报 |
