| 上期节目中，《焦点会客厅》带大家走进了昌平区的未来科学城，给到很多有想法在未来科学城置业的购房者很多知识的普及喝中肯的建议。在往期会客厅中，陆陆续续带大家走过了一个一个热门置业区域，希望通过记者的实地区域探访以及嘉宾的专业观察，给到更多理性的区域购房声音。节目播出后，收到很多观众后天留言表示，更想听听我们聊聊区域之间的对比，更好地帮助大家做出选择决策。 9月6日，《焦点会客厅》就有幸邀请到血拼北京楼市出品人陈贺振，区域购房专家宁曼琪，，给大家聊聊北京今年热度相当高的两“湖”——青龙湖和台湖，一起通过区位交通、发展潜力、项目情况、周边配套等全方位对比，进行两板块在线大PK。 初印象·一东一西网红板块，发展尚不完善是头号问题 青龙湖和台湖这两个板块想必对于北京的网友来说都完全不陌生。台湖作为通州很重要的一块儿，很多人认为它是通州最大价值潜力的板块，也有不少业内人士分析说，台湖目前正处于最好的发展阶段，也是购房者高度关注的一个板块。 青龙湖就更不用说了，如果为今年北京上半年楼市制定一个话题度的榜单，青龙湖无疑高居榜首，单是金地、万科、首开、龙湖四大北京头号大牌房企聚首京西六环，就可以看出这个板块的热度。 说起对这两个板块的初印象，血拼北京楼市出品人陈贺振首先表示，台湖和青龙湖两板块引人注目的点，一个在于“新”，一个在于众多大开发商的强势入驻。但直观来说，这一个东一个西两个板块，对购房人而言有一个巨大的相似处，就是“偏”。另外，这两个区域虽然热度很高，但在规划与发展上仍稍显滞后，大部分仍处于尚在开发的阶段。 区域购房专家宁曼琪谈到，青龙湖在丰台与房山交界处，有山有水、生态环境优秀可能是给人的第一印象，但相比台湖，青龙湖开发相对更晚，这一批开发商集中入驻，也是第一次对青龙湖区域进行开发。 均有先天不足， “发展多年”台湖各项配套更胜“后起新秀”青龙湖 很多购房者都认可的一个观点是：买房最关键的是看区位和地段。从地段角度看，不得不说青龙湖跟台湖相比，还是略输一筹。但也有很多人认为，区域发展的潜力也是买房的重要标准，这两个网红板块似乎都有自己不同的发展潜力和升值预期。 区域购房专家宁曼琪首先对青龙湖区域作出了分析，她认为房企集中对一个片区的改造肯定是有一定目的的。青龙湖目前的六大开发商入驻，通过配建底商，建设教育用地、养老用地等，从而给这个板块带来发展。伴随着青龙湖板块6000多套房的入市，很多购房者很关注教育配套是否能跟上，已经确定的消息是，今年房山将引进4所名校，如果有1-2所位于青龙湖，那必定对板块造成很大影响。另外，与迪士尼、环球影城齐名的乐高主题公园已明确将落地青龙湖，也将对青龙湖的旅游、商业等发展有很多积极促进作用。 血拼北京楼市出品人陈贺振接着对台湖板块进行了分析，他表示，台湖在最初的发展地位其实略尴尬，最早对它的定位是演艺小镇，人气并没有很高。但是关于台湖的规划在近两年发生了很大的改变，台湖归到亦庄名下，规划向亦庄在靠拢，发展的属性和模式都发生了巨大转变，极大地激发了板块的价值。但台湖距副中心距离过远也是其发展的一个主要不利因素，虽地处通州，但实际则是较边缘的位置。所以通州的红利和发展，对台湖的辐射其实相对较弱。 从交通方面比较，两位专家均表示，台湖区域较青龙湖肯定更有优势，规划中的17号线和21号线都是明确的，对台湖置业的刚需购房者而言，轨道交通的铺设无疑是增加了通勤出行的命脉。但对自驾而言，朝阳（尤其是国贸桥一带）与通州、亦庄已形成潮汐效应，拥堵问题也是非常严重。宁曼琪补充道，另外，青龙湖板块的交通不成熟，尤其是公共交通不便利，是刚需购房者担心的头号问题。 从教育配套方面比较，宁曼琪指出，青龙湖在教育资源上较为“尴尬”，由于处于行政区的交接，所以几个项目的配套教育也层次不齐。台湖目前在建的景山学校，距离台湖金茂悦和万科城市之光项目都较近，由于开发较早，教育配套还是比青龙湖要稍胜一筹。 从商业配套而言，台湖可以说是开发多年，2011年台湖镇已经有住宅地块拍出，2012年通州台湖三宗地块同步拍卖。但据专家观察，经历多年发展，台湖镇的商业、餐饮、医疗等配套并不算齐全，非常有待完善，但较于刚刚起步“后起之秀”的青龙湖板块，台湖还是有一定的优势。 台湖产品比较单一，青龙湖价格、户型更加刚需友好 除了区位和配套，对买房者而言，最重要的考虑因素一定有价格和升值空间。区域购房专家陈贺振表示，每个板块的发展崛起都必然是有迹可循的，目前青龙湖的确处于价格洼地，建议大家可以多多关注丰台、房山对青龙湖的发展规划，在规划的细节中寻找机会。 很多人说，青龙湖区域，特别是房山的青龙头可以说单纯看房子看户型，秒杀北七家、亦庄等最近供应入市集中区域。区域购房专家宁曼琪表示，青龙湖目前的户型基本都是刚需户型，总价也非常吸引刚需人群，小户型的可选择类型也有很多种选择。 而台湖板块在售产品却比较单一，多为商办产品，住宅产品供应比较有限，大家近期比较熟悉就是万科城市之光东望项目，也是近期市场的一个小高潮，开盘去化率高达87%。另外，台湖金茂悦和三个共有产权房也值得关注。 买房是多方面因素综合考虑的决定，每个要素的重要性在每个买房人心中的排序也不尽相同，但可以肯定的是，谁都不可能占尽所有的“利好”（土豪除外），所以还是应该针对自己的需求，做到有所取舍。 最后，两位专家对两个板块分别适合哪种购房人群进行了总结。陈贺振表示，台湖更适合短期对生活方面有所追求的人群。而这两个板块的价格其实也对购房人群有所区分，青龙湖对刚需人群提供了更多的选择。 |
