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近日，58同城、安居客发布《2021北京Q3理想安居指数报告》，报告从楼市政策、住宅土地市场监测、住宅土地市场走势、购房用户画像、理想生活安居榜单等维度对北京楼市进行总结分析。报告显示，2021年第三季度，北京多维度调控举措落地，针对“假离婚”、“学区房”等影响市场健康发展的现象采取了严控措施；第二轮集中土拍，土地市场降温显著，43宗地块成交17宗，平均溢价率下降明显；楼市进入了新一轮的调整周期，新房供应量上升销量回落，二手房成交量也接连走低。未来北京房地产调控将从严不变，市场退热政策显效，房住不炒、住有所居正在成为新时代房地产市场良性发展的主旋律。
北京土地市场降温显著，半数土地延期出让平均溢价率下降
58同城、安居客《2021北京Q3理想安居指数报告》显示，北京市坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标开展了多维度的举措，楼市的调控逐渐加码。西城区重申严禁炒作“学区房”，各房地产经纪机构不得以学区房为卖点发布房源、不接受价格明显高于市场价格的委托、不得参与炒作学区房的任何活动。此外，为堵住“假离婚”漏洞，北京出台了限购新政，即夫妻不符合住房限购政策，离婚三年内不得购房。同时，住建委发布北京销售新规，预售前应设交付样板间，持续规范新建商品住房销售行为，切实保障购房人合法权益。在土地方面，8月北京第二批集中供地挂牌，共涉及43宗土地，总土地面积约245公顷；10月北京市规划和自然资源委员会公告披露，北京第二批土拍26宗地块延期出让，土拍市场回归理性。
在集中供地的背景下，2021年北京市第二轮集中供地供应建面呈爆发式增长，总供应为495.94万㎡，较首轮增长43.75%。不过土地市场降温显著，43宗地块仅17宗实现成交，成交建面与成交总金额较首轮均出现下滑，较首轮分别减少52.93%和53.73%，一半以上地块因无企业报名，延迟至第三轮出让。在政策与市场的双重影响之下，成交地块平均溢价率仅为4%，半数以上地块延期出让，平均溢价率下降明显。
从宅地成交结构来看，北京东北部宅地供应显著提升，但海淀区成交地块最多，共成交4块宅地。成交总面积方面，丰台区以33.12万平方米的成交建筑面积傲居全市。虽然北京优质地块供应量显著增多，但成交较少，溢价率均处于低位水平，可见政策调控成效显著。为保障租赁住房市场平稳发展，第三季度成交宅地中配建公共租赁住房的地块占比超四成，这也意味着“如何规划产品的社区均质性”或将成为拿地房企需考虑的必要问题。
分区域来看，第二轮集中供地宅地供应量相比首轮大幅增加，朝阳区供应量最多；海淀区所有供应地全部实现成交，并以6.34万元/㎡平均楼面单价领跑全市；经开、怀柔、顺义有供应但无成交。
今年以来，信贷收紧与一系列的调控政策平抑了市场热度，并传递到了土地市场。北京第二轮集中供地宅地平均溢价率仅为4.2%，较首轮集中供地的7.1%溢价率减少了2.9%，不过海淀、丰台、门头沟的平均溢价率较上一轮实现了逆势增长。
新房供应量上升销量回落，二手房成交走低价格平稳
2021年第三季度，北京楼市进入了新一轮的调整周期，新房供应量明显上升，供应面积达到280.54万㎡，环比上涨16.01%，同比涨幅为14.67%。成交面积与成交金额较上一季度微弱下跌，环比分别下降2.36%和1.51%，但较去年同期有所增长，同比分别上涨19.89%和22.91%，成交均价从7月开始微升，市场总体保持平稳态势。
分区域来看，各区第三季度新建商品住宅供应量中，朝阳区遥遥领先，顺义、通州分别列居二、三位；在成交量排名方面，顺义区成交量跃居全市第一，房山区与经开区紧随其后。
二手房市场方面，三季度二手房市场成交走低，但成交均价没有太大变化。在“严查炒作学区房”与“封堵假离婚真买房”政策的影响下，北京二手房市场逐渐回归平稳，三季度累计成交45913套，相比去年下降7.04%，较上季度环比下降19.31%。
互联网行业人群仍为北京购房主力军，大兴蝉联购房者意向购房区域榜首
市场的变化与渐进的城市发展，都影响着购房者的购房行为。在购房用户画像方面，58安居客房产研究院统计显示，2021年第三季度，北京新房市场意向购房人群当中，互联网行业从业人员占比在保持绝对领先的同时，较上季度又迎来强势上升，占所有购房人群的九成以上。从购房者居住区域来看，来自于北京周边城市的购房者占比超17%，其次为居住在朝阳、海淀及丰台的主城区居住人群。
购房者意向购房区域方面，2021年前三季度，大兴一直蝉联购房者意向购房区域榜首，丰台也一直名列前五，京南区域已经成为了购房消费和房企布局的重要片区。受益于更好的生态环境，和日益成熟的轨道交通和产业发展，预计未来一段时间内，京南区域仍将保持领先地位。随着“房住不炒”政策的逐渐深化，环京市场房产逐渐剥离金融属性，回归居住属性。2021年第三季度，环京区域市场热度较上半年下降4个名次，但由于交通完善、产业外迁、部分城市放开落户等利好政策，环京区域依旧处于购房者意向购房区域TOP10内。
在用户搜索偏好层面，从面积需求指数来看，经济型户型面积段备受购房者关注，其中60㎡面积段关注度最高，80-110㎡等较受欢迎的面积段关注度占比超四分之一，这也说明，用户在考虑自身实力的同时也兼顾了房产的流动性。从户型需求指数来看，三季度二室房型需求占比最高，三室房型需求占比较上半年微弱下降但仍保持高位，可见购房人群仍以刚需及刚改为主。从价格需求指数来看，500万以内价格段的刚需房型占比最多，达到36.41%，同时千万级价格段的豪宅位居第二，可见北京豪宅市场仍有较强的购买力。
在全方位解析北京房地产市场发展趋势的同时，58同城、安居客还发布了理想生活安居榜单。在2021年第三季度最受关注热盘中，华樾国际·领尚、亦庄金悦郡、和光悦府取得榜单前三甲。2021年第三季度成交套数TOP10中，北京恒大御峰、恒大上和府、梧桐港嘉苑位列前三；2021年第三季度成交金额TOP10中，恒大丽宫、海淀幸福里、中海京叁號院排名榜单前三。
58安居客房产研究院北部分院首席分析师李震表示，2021年第三季度开始，北京楼市进入了回落周期，多项指标下降明显。在各类调控政策的持续加码之下，北京新房市场的表现可总结为“供应充足，销售回落”，连往年备受企业期待的“金九”也略显成色不足，土拍市场也罕见“遇冷”。预计未来北京房地产调控将从严不变，市场退热在所难免，在“房住不炒+住有所居”的新基调指引下，市场将逐渐回归平稳与理性。
作为房产信息及交易服务平台，58同城、安居客系统编制的《2021北京Q3理想安居指数报告》，反映了北京房地产市场发展情况，以客观数据呈现了购房者画像，给用户带来购房参考。与此同时，58同城、安居客也不断通过智能化产品工具以及完善的服务保障体系，为用户带来置业新体验，让用户乐享美好安居生活。
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