| 房地产公司的融资继续收紧。 昨日，多个独立信源处传出消息，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度。一位银行业人士表示，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。这就意味着，房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模。上述人士表示，未来还有进一步减少的可能。有银行人士向中国证券报记者证实，“确实有这个指导，应该是不能超过3月底的规模。”另有银行人士告诉中国证券报记者，最近其所在银行的房地产开发贷表内额度进一步收紧，表内额度已经非常少了，目前正在做表内转表外。有信托人士称，这会对房地产公司带来较大影响。数位银行业内人士向21世纪经济报道记者反馈： 监管确实向部分银行压降开发贷额度，国有大行中也只有少数收到该窗口指导，要求开发贷规模不得超过三月底，开发贷额度在收紧，但没有全停。预计后续仍会有后续政策。 一位监管人士对21世纪经济报道记者表示： 房地产业务都在从严、规范管理，一定要落实“房住不炒”政策。对于正常的、合理的房地产信贷需求，还是会继续支持。 目前主要治理对象是“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象。 “监管肯定是指导新增的（开发贷），而不是指导存量，”一位大行人士表示，政治局明确不把房地产作为刺激经济的手段，要打破对房地产的幻想。股份行方面，一位股份行人士表示，该行没有收到窗口指导，虽然政策上鼓励投放开发贷，但实际上审批比较严格，一般不批。“我们银行开发贷款数量极少，几乎不做，这次没有收到窗口指导。”一位城商行人士表示。另一股份行人士表示，监管部门对于房地产贷款提出要“因城施策”，该行会对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略，既包括房地产开发贷款，也包括住房按揭贷款。今年会继续坚持限额管理策略，预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。 此前，8月7日，21世纪经济报道记者独家报道，某华北股份制银行已在全行开展房地产行业授信业务专项检查，检查范围为截至7月末投向为房地产行业的表内外存量授信业务，重点自查房地产开发贷款业务。 建行：进一步加强房地产开发贷准入标准 据新京报8月29日消息，建行副行长纪志宏在2019年中期业绩发布会上谈到房地产开发贷时表示，建行一直严格落实“房住不炒”的要求，配合国家有关房地产调控因城施策、分类指导的政策，差别化择优、审慎地开展房地产开发贷款业务，支持房地产市场平稳健康发展。上半年建行房地产开放贷款增速同比下降6.55个百分点，对应的不良率为0.81%，比年初下降0.3个百分点。他表示，下一步建行会继续按照房地产调控政策，强调房住不炒原则定位，落实好房地产长效管理机制， 继续加强质量管理，推动结构调整。同时进一步加强准入标准，对企业资质、资产负债率、净资产等执行严格标准，严格贯彻落实监管政策，确保房地产开发贷款合规，加强资金用途监管。 中报显示，截至6月末，建行房地产开发类贷款余额3,910.93 亿元，较上年末增加254.39亿元，重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。个人住房贷款余额50,554.29亿元，较上年末新增3,018.34 亿元。截至6月末，建行房地产业不良贷款金额68.76亿元、不良贷款率1.25%，较上年末“双降”。根据央行《金融机构贷款投向统计报告》：2019二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。2019年一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。 地产类项目信托融资亦在收紧 除开发贷收紧之外，对于地产开发商最常使用融资方式之一——针对地产类项目信托融资亦在收紧。腾讯新闻《一线》了解到，除严格符合“432”的项目外，其余地产信托项目的备案申请基本被叫停。光大信托曾于7月份时为梳理地产类项目的存量数据，暂时主动叫停所有地产类项目的募集。有些信托机构甚至直接暂停所有涉及地产的信托业务。 一位暂停地产项目的信托公司从业人员告诉腾讯新闻《一线》，停止的原因在于：一方面地产市场整体下行；另一方面地产业务备案通过率越来越低。数据显示，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。 今年一季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。根据第三方机构普益标准的统计数据，2019年上半年投向房地产领域信托产品共计发行2954款，募集规模为4531.94亿元。监管层也曾多次释放出“房住不炒”的信号并从多个维度采取措施稳定房地产市场。银保监会5月发布的23号文，严格融资活动监管与金融风险管理。其中，明确指出了银行与非银机构针对房地产行业业的整治工作要点。同时，银行间市场交易商协会6月进行了窗口指导，据媒体报道此举叫停了一些开发商的债券发行。 8月初，中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知 》。通知指出，要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。检查的要点之一是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资。通知中提到，此次专项检查的范围包括北京、上海、广州和深圳等32个城市和地区。 随后，中国银保监会开出今年银行系统的最大罚单。根据银保监会披露的行政处罚信息公开表显示，中信银行因13项违法违规事实，遭罚没2223.6677万元。违规事由包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。 房企还能怎么办？ 现如今，房企在项目前融和开发阶段还能怎么融资？ 据明源地产研究院的分析，23号文以后，房地产前融受阻明显。拿地阶段和开发阶段，对自有资金的依赖度提升，股权投资也开始冒头。 1、拿地阶段：招拍挂靠股权合作；收并购用并购贷1） 开放股权之后的合作拿地。比如前不久深圳那场“史诗级”土拍，就有不少房企抱团入场；2） 并购贷。同样属于前融阶段，这种方式收到的限制并不明显，而且对自有资金要求很低。一家闽系房企CFO就表示，如果并购交易对价总共40亿元，在进行土地和股权抵押之后，房企几乎可以贷到40亿元。 2、开发阶段：融资渠道还很多元在开发阶段，只要项目符合“432”要求，房企首选的依旧是传统的开发贷，这是目前成本最低的一种方式；其次，供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等方式，都依旧是房地产开发阶段的融资的有效渠道；最后，不少股权融资途径成为当下大势所趋。 3、开始预售后：加速回款是当务之急从去年万科喊出“活下去”开始，回款就成了万科的当务之急。8月20日，恒大又率先祭出促销大旗“全国532楼盘，闪购7.8折”，开始加速在“金九银十”里的资金回笼之路。 本文来源：房地产导刊、一线、21世纪经济报道、新京报、中证网、明源地产研究院。 |
