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郁亮:万科是一个农民,要做的是活下去活得好活得久

时间:2019-09-27 14:16:26  来源:网络整理   

前几天,万科在深圳大梅沙总部召开了2019年度股东大会。

万科方面出席的阵容依然庞大,多达10个人,全是熟悉的面孔。包括主席郁亮,独立董事刘姝威、吴嘉宁,董事孙盛典,监事会主席解冻,首席执行官祝九胜,董事、执行副总裁、财务负责人王文金,董事、执行副总裁、首席运营官张旭、职工代表监事周清平以及董秘朱旭。

对比起去年,主席台上落座的少了一个人,孙嘉。由财务负责人宣读并提交股东审议年度报告的环节,也换成了王文金。

一个月前,万科在集团公众号上宣布了孙嘉的去向,他顶替张纪文成为万科南方区域事业集团首席执行官。同日,万科公告表示孙嘉不再兼任执行副总裁、首席财务官、财务负责人。由王文金担任。

除此之外,万科还有许多其他的人事变动,因此近期郁亮启动大江大海的人才计划,让现场股东疑问,如何保证外来的一定强于万科自身培养的?郁亮表示这其实是万科在强调内部的流动。

郁亮再谈去年“活下去”的口号,他表示,其实是活下去、活得好、活得久,大家只看到前面一个,没看到后面俩,引出很多了故事,三个字往往引起很多人的情绪。“以后我们的季度例会不用三个字,用四个字。三个字有的时候很麻烦,引起很多的想法,又不能说全,活下去是提醒万科如履薄冰”、“不要忘记初心”,“做企业初心首先是活下去”。“万科是被危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司”。

还有人问,在贸易战的背景下,国家会否放松限贷和限价?郁亮表示,我们不去预测政策,“我们只应对”万科是一个农民,“不管天气好和坏,我们都要把地种好,把粮食种出来”。

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发展战略和主业

今年,万科将围绕“城乡建设与生活服务商”战略定位,依托事业合伙人机制,坚持“以客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”,稳住基本盘,确保股东回报。

今年上半年,土地市场的溢价率有所上升。对于土地市场的判断,祝九胜表示,房屋市场和土地市场存在差异,房屋市场有些小小的波动,总体处于“平稳发展的方向”,土地市场竞争激烈,存在局部过热现象。“有的同行企业比我们更乐观一些”,我们则“谨慎投资”。今年1-5月,万科的总投资额是700亿元,权益投资额是500亿元,总溢价率仅7%。我们会控制投资总规模和每个周期回款的投资比例(如年度回款的30%)。“太热我们不会去追”,合适的我们会把握,保证“足够的储备,足够的资源,保证我们可持续发展”。

对行业的判断:

祝九胜表示,万科判断未来行业的挑战和不确定性依然很大。祝九胜指出当前经济下行压力并未消除,人口形式面临“少子化”挑战;住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度上升,头部企业竞争将更加激烈。

祝九胜指出,万科2018年物业全年的营收达到98亿,同比增长33%;新签约的饱和收入中,住宅业务占65%,非住宅业务占35%。

对房地产行业未来5-10年销售情况的预测

张旭表示,“未来的一段时间还会维持在高位”,而且“房地产的集中度在提高”,万科去年的市场份额是4.05%,参考美国、欧洲和日本的情况可以提高到6%-8%。

他总结出四大工作重点

1、基于市场积极销售,做好投融资工作。

2、基于客户打造客户愿意买单的好产品,好服务。

3、基于安全,守住安全,质量与价值观底线。

4、基于事业合伙人机制,完善组织重建,实现事人匹配。

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业务多元化

有位股东提到,只有3家中国以外的房企进入世界500强,如何看待这种现象?郁亮表示,每个大的经济体在房地产的黄金时代都有房企进入世界500强,例如美国和日本,“目前只是这个时代轮到我们国家而已”。

房地产已经进入白银时代,未来仅靠房地产业务进入500强,“非常困难,甚至不可能”。“头部企业都在做新的尝试”。“传统地产企业进500强的道路越来越窄”。

对于增加多元化业务信息披露的建议,祝九胜表示,目前这些业务的“回报水平还不尽人意”。

此外,万科还以首次公开募股定价的方式,购买戴德梁行4.9%的股份,成为其第四大战略股东。

未来万科怎么干?

祝九胜发言中表示,“基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。开发业务是我们的基本盘,2019年开工面积达到3609万,物业服务稳健发展,住宅租赁也会提高经营质量,提高回报水平,商业、物流、冰雪都会有序的进行全年的安排。”

对于“收敛聚焦”,郁亮表示,万科“对业务、对员工有个初心教育”,“如何来做基本盘”。收敛聚焦是修枝剪叶,不是砍树,必要的修枝剪叶是为了更好的发展。郁亮认为,单一业务不支持可持续发展,“出租公寓更难做”,“我们还在发展”,希望万科未来在租售并举领域都能够“领先领跑,数一数二”,“从而实现我们的可持续发展”

对于商业综合体未来计划,祝九胜表示,现在房地产开发是“大型复杂综合交易”,包含住宅、公寓、写字楼和商业,对原先专注于住宅的万科是一个挑战,未来靠单一业态很难适应“一个城市的综合发展道路”。

对于物业,其作为独立的业务是盈利的,回报水平也不错。物流也达到了合理的水平,和对应的融资成本是可以覆盖的,业也基本上达到了同样的水平。养老、教育等业务很显然还有些差强人意,万科将不断提升相关业务水平。

当被问及多元化业务的财务数据时,祝九胜坦诚地表示,这些业务的回报水平不尽如人意。在万科内部,看多元化业务主要看是不是客户需要、有没有创造价值如果客户有需要也能创造真实的价值,回报低、不赚钱也可以

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公司治理和管理

今年一季度,万科的少数股东损益占净利润的2/3,对于管理层涉嫌利益输送的质疑,王文金表示,“合作是我们房地产行业的一个惯例”,在合作过程中会产生少数股东损益,今年一季度的少数股东损益比较多,与结算节奏有关,一季度结算量仅占7%(去年同期是2.6%),而费用是正常的。“这一点(指少数股东权益比例)并不存在大的变化。”

员工跟投“跟不动了”

祝九胜补充道,善待项目合作方才能更多地获取土地资源和项目资源。建议大家更多关注半年报和全年报,季报可能存在结构不平衡。他还主动提到项目跟投,员工跟投跟不动,“没有那么多现金流可以跟”,而且员工跟投是作为劣后端,分配次序在股东和项目合作方之后。欢迎大家“多交流,多质疑,多监督”。

有人提到碧桂园的激励力度很大,祝九胜表示,激励体现的是与股东之间的对赌。万科的激励方式与其他公司不一样,一是“事业合伙人机制”,强调“同心者同路”,“一起长期走下去”;二是人文关怀和市场化精神,“对内靠企业文化留住人”。

对于大江大海计划,郁亮表示,这个计划强调内部流动,跨区域流动,在一个区域待久后可能有懈怠心态,它是一个活水计划。同时万科“对社会优秀人才抱有非常大兴趣”,这些人才“主要不是(来自)我们开发商”,而是优秀的制造业、优秀的服务业。他认为,“中国制造业代表中国企业管理的最高水平”。

还有人问到,为什么总裁祝九胜没进入董事会?郁亮表示,他也希望祝九胜是董事,但“名目不太够”,“我们考虑调整一下”。

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对外财务资助

这次股东会还有项议案,是关于授权公司及控股子公司对外提供财务资助。

有些人对部分条款存有疑虑,包括,被资助对象为公司合并报表范围外或所占权益比例不超50%的项目公司,是否会侵害上市公司股东利益?被资助对象最近一期经审计的资产负债率可以超过70%,如何控制相关风险?

在股东就议案发言环节,面对股东被资助公司是否均由万科操盘的问题,祝九胜指出,万科跟所有项目合作过程中对品牌和信用都非常珍惜,如果使用万科两个字,会有很多条件。第一,工程盘、营销盘必须我们操。第二,必须使用万科的物业服务。发生财务资助的情况下,大概率要使用万科品牌。如果再结合到无偿财务资助,一定是万科操盘使用万科品牌。

此外,祝九胜还表示,万科拿地的特点,接近80%都是有合作方的,按项目个数,70%都是有项目合作方的,长期经过检验、资信实力通过尽调,前期获得项目资源,后期把项目交给万科操盘,也会有这种可能性的概率。

祝九胜主动否认员工跟投伤害股东权益。他做了一个形象的比喻,表示员工跟投的资金最终都将回到公司。在前50强公司里,跟投制度的公司有30家。“股东对我们很好,允许员工和操盘团队跟投。即使有足够的现金流可以跟,也是团队,股东、项目方分完员工才能分到。”

未来保持35%左右的分红比例

有位股东提出,近两年现金分红比例为35%,较之前40%多的比例有所降低。朱旭对此表示,万科是A股连续现金分红时间最长的上市公司,累计现金分红金额为573.6亿元,从二级市场融资金额为260亿元,累计现金派息比为31.4%,“未来希望保持35%的稳定分红比例”。

总的来说,万科的基本判断没改变过,比如房子是用来住的不是用来炒的、租售并举长期的政策是不会改变的

万科对于房地产行业来到白银时代的判断也没改变过,致力于为客户提供好产品、好服务、“城乡建设与生活服务商”和城市发展、客户同步发展的策略也没有改变过。

万科是被危机感驱动的公司而不是为危机驱动的公司,关心有的时候在行业里浇点冷水让大家清醒下,对自己是有帮助的。

内容来源:观点地产网、乐居财经、yanbintalk、云地产

来源:地产观察

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