| 楼市运行的速度其实很慢，慢到5年才形成一个完整周期。 大部分人都认为房地产是三年一个周期，比如2009-2011年，北上广房价开始抬升，2013-2015年，省会城市逐步跟进，2016-2018年，是从一二线到三四线城市的普涨。 其实，从2009年开始算，以2014年为界，我们已经度过了两次完整的楼市涨跌周期。 数据显示，自2013年11月开始，房价同比增速从9.1%持续下滑到2014年9月，最低达到达到-1.1%，商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%，2014年底，商品房待售面积突破7亿平米。 五年前的殷鉴不远，2019年的楼市，又露出了“狐狸尾巴”。 目前房地产市场遭遇的两大压力，与五年前如出一辙，处境又有不同。 第一，房地产库存压力再次显现。 2014年的待售面积，指的是狭义库存，也就是那些已经完工但没有卖出去的房子，今年有点特殊，广义库存的上升，与当时非常相似。 数据显示，十大城市商品房库销比已经上行至42.6周，并处历年同期偏高水平，在今年4月，住宅类商品房广义库存也开始环比上升。 所谓广义库存，指的是那些还没竣工的期房，这部分巨大的存量加进来之后，房地产市场面临的压力可想而知。 第二，中小城市房价下跌压力陡增。 年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。5年前的楼市，也遇到了三四线楼市房子难卖的问题，但随后在棚改、货币化安置、农民进城、返乡置业等因素的推动下，成功的化解掉了这些积压的房子。 今年棚改总量只有285万套，同比去年跌幅超过50%，像山西、河南、山东等棚改大省，货币化安置的比例非常小，这也就意味着三四线楼市最大的“托手”抽出去了，房价下跌的压力自然会增加。 如同上文所说，虽然面临的情况相似，但今年处境特殊的地方在于：六月之后，还有一个“考验”。 这个“考验”来自于土地市场。 有心人会发现，从5月份开始，调控的重点方向除了瞄准限售之外，多个城市发布了土拍规则的修改。 比如，苏州调低了土拍的限价，降幅近20%，合肥禁止房企关联企业拍地，东莞更有创造性，“最接近平均价”的竞拍者才能拿地. 归结起来，有对竞拍资格的限制，也有设置或调整土拍最高限价，还有达到价格上限后的竞得人认定方式，甚至还出现了类似买房一样的“摇号”模式。 如果说这些限制还不够，那么房企最近几个月信托规模大降40%以上，融资值创2017年以来新低，同时ABS、发债等工具全部收紧，多管齐下的情况下，下半年的土地市场，想不冷都难。 事实上，现在的市场已经提前反应了这一“考验”。 数据显示，5-6月份，300城土地成交面积为8868万平方米，成交面积同比下降6%。土地平均溢价率为20%，环比下降5%，同比下降7%。 不少朋友应该还有记忆，2018年的楼市为什么“前高后低”？正是因为溢价率下来了，房企不愿意拍地，流拍的地块多了，手中的库存又卖不完，换做是谁，都会降价促销，由此引发了“蝴蝶效应”。 所以，千万不要小瞧下半年来自土地市场的“寒风”，它既会考验房企的现金流，也会考验购房者的耐性，更会让楼市的“狐狸尾巴”露出来，再也藏不住了。 来源：蓝白观楼市 |
