| 来自一线的数据，往往最能体现市场的真实热度。为抢跑金九，上周末广州有6盘集中加推，其中联泰天河YOHO及思科智慧城为全新盘，其余均为老盘加推。在开盘折扣叠加局部降价的刺激下，6盘累计去化近540套，平均去化率约为60%，算是近期市场的一抹亮色。 不过，纵观单盘去化情况，有盘人气平平，少量加推探市去化仅过两成；也有盘人气高涨，当天去化近230套，人气可谓冰火两重天。要知道，从2017年下半年开始，广州楼市需求回归理性，购房者亦越来越理性。今年以来，广州的月均开盘去化率基本在50%上下徘徊，日光盘、多人抢一房等现象罕有发生，开盘去化去到90%也实属难得。 注：8月去化数据截至26日 本期我们就来讲讲这个难得的高去化公寓盘——联泰天河YOHO。 NO.1 | 壹 上周六，联泰·天河YOHO在日航酒店迎来首次开盘。该项目首推北塔2-7层，户型为25-65㎡loft，层高仅为4.5米，其中，2层、7层每层38套单位，3～6层每层44套单位，合计252套。价格方面，认筹可享98*97*99*99折（约93折）优惠，折后均价约3.2万/㎡左右。 项目开盘现场 当天，约有400多人到场，签约近230套，最终去化约为90%，截至下午两点半左右，其中25平全部售罄，65平仅剩2套单位，剩余全部为35㎡北向单位。 65㎡3房2厅模型 那么，这个项目热销的原因在哪？一是蓄客期长，认筹人数较多。项目是在“330新政”前拿的地块，去年年底商办物业解绑之后，个人也可购买。继5月1日开放营销中心后，经近4个月的蓄客期，截至开盘前天，项目已累计已有400+组客户认筹。 二是交通便利，近21号线（在建）。项目位于后天河北板块，近地铁21号线天河智慧城站，预计今年通车，且周边创意园及写字楼云集，邻近万科广场，进驻的总部企业较多，具有一定的市场需求度。 三是承诺动人，投资回报率高。 据现场销售介绍，项目还可与宝德国际酒店签约进行返租，租期8年，25㎡2600-2800元/月，35㎡租金3600-4000元/月，65㎡租金5000-5500元/月，租金收益每两年递增8%。 若以非指定楼层的35㎡户型为例，目前该户型首年租金约4000元/月，售出总价在110万上下，投资回报率接近4.3%左右。值得注意的是，以项目相距不过300米的万科云城米酷为例，据二手放盘信息显示，万科云城米酷的二手房放盘均价约2.3-3.3万/㎡，目前的租金约100元/平/月。以13㎡的小单间租金1300元/月计算，目前售出总价约35万，投资回报率接近4.5%。由此来看，项目投资回报率略低于万科云城米酷，但是两者相差不大，胜在楼龄较新。 不过，凡事有利必有弊。“挤”是这个项目最大的弊端，因不同楼层户数不一样，项目第2层、第7层梯户比为3梯38户，第3～6层为3梯44户，可想其高峰期的拥挤程度。虽说项目仅有8层（第1层商铺，第8层开发商自持），一定程度上能缓解这种拥挤，不过低楼层也容易导致产品整体视野不佳，再加上项目所推出25-65㎡户型均为Loft设计，层高仅4.5米，层高带来的压抑感可想而知。 项目样板间实景 此外，由于公寓产品没有住宅的产品附加价值（落户、带学位等等），居住成本相对高（商业水电），转手交易的税费成本也比较高，一般用于投资的话则建议长线持有。 NO.2 | 贰 以点带面，究竟是公寓市场本就火爆？还是这个盘只是个例？我们顺带来盘盘今年的公寓市场。去年年底，商服物业限购政策调整：17年3月30日前拿地建设的商服类物业不再限定销售对象。解绑之后，压抑2年之久的广州公寓慢慢回归限购前常态，据克而瑞数据统计，截至8月15日，广州一手公寓成交了18622套，同比去年上涨114%，按照目前成交态势，全年有望突破3万套，达到2016年之后历史第二高水平。 今年以来，广州公寓供求比常处于供不应求状态，截至7月底，一手公寓存量近131万㎡，余2.3万套，去化周期也回落至11个月。 “330新政”之后，广州一手公寓去化周期持续走高，新政满一年之后最高月份是去年4月份，达34个月之高；庆幸的是，自去年年底商办物业解绑之后，广州一手公寓去化周期已经连续9个月下降。 不过，“330新政”埋下的隐忧仍存，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析，从长远来看，随着“330新政”之前的公寓项目逐渐被消化完毕，“330新政”的影响将会再一次浮出水面，在限定法人单位购买和最小分割不得低于300㎡的双重限制下，传统意义的广州公寓市场未来将会出现供应断层，如果政策不变，“蛋糕”变小是必然的，这一趋势最迟可能会在明年的下半年显现。 来源：克而瑞广州区域 |
