| 新京报讯（记者 段文平）房地产上行周期，以跟投为主的激励机制对于房企的业绩增长发挥着重要作用，但是在市场调整和下行周期，跟投机制是否还会有效？收益率会如何？如果收益下降，房企应该如何调整激励机制？ 此前，在万科2018年度股东大会上，万科总裁祝九胜表示，全国前50强房企，接近30家设置了跟投机制，都出现跟不动的情况，万科不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟，即使是有足够的现金流，员工也是劣后的，分完股东、项目方，员工才能分到。 2014年以来，包括万科、碧桂园、融信、阳光城、新城控股、保利地产、蓝光发展等房企通过不同的跟投方式来激励员工促进业绩增长。在过去几年，中国的房企单体销售额最高从2000亿元突破5000亿元，而在业绩快速增长之下，跟投员工也实现了高则超过100%的收益率。在7月26日举办的“Jump 大会——九堂课重新认识房地产”上，赛普咨询董事合伙人、副总经理成锦亚表示，跟投是增量时代的狂欢，这个时代人口红利、城镇化率都迎来一个高增长，房地产销售业也出现高增长。 但是目前，中国的房地产已经走入另一个发展阶段，“从增量开始慢慢进入到存量为主的时代。” 成锦亚说，并不是所有的项目能适合跟投。此外，随着净利润率的降低、地货比的升高、现金流回正越来越难，跟投的收益回报也在降低。 成锦亚提供了跟投年化收益率的计算公式：收益率=净利润率/地货比×现金流回正时间（地货比指的土地价值与货值的比例）。“存量时代，地产的净利润率逐渐与制造业齐平；以前的地货比是20%、30%，现在一线城市的地货比肯定超过了50%，二线城市也基本在50%左右；在现金流方面，金融去杠杆，通过融资回正越来越难，同时项目周转、去化的速度变慢。” 成锦亚说，如果按照5%的净利润率、50%的地货比、现金流两年回正，未来的跟投年化收益率仅5%。所以，未来的跟投年化收益率都会下降。 当下，楼市调整仍在持续，房企的跟投也出现退热，收益率从高则超过100%下降至30%左右，有的收益率甚至在15%左右，“现在有的房地产项目确实出现亏损的状况，有人就不愿意跟投了。” 在成锦亚看来，进入到存量时代，大家要做好心理预期，高增长时代结束，也代表地产的高待遇时代结束，我们要习惯收益率的下行。但是这并不代表跟投机制不行了，百分之十几的收益率也是不错的。 不过，成锦亚认为，时代在变，跟投机制要转型，跟投规则也要改变，不能总想着以同股同权的方式来处理，可以让员工去创造收益，让公司多担，如果有问题了公司来劣后。 跟投的未来发展方向是什么？成锦亚说，更多强调共担和发展，跟投要从利益共享机制向事业共同发展的方向转变，这样公司的发展会更好。这个时代，短期利益已经没有那么高了，要更多从发展的角度来看企业的发展。 新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 吴兴发? |
