| （来源：房boss） 越来越多的人相信，现在的高考很难再从根本上改变人的命运。参加高考的结果，无非是要么考不上，提前去工地搬砖；要么考上了，挥霍几年时光和金钱，再去工地搬砖。高考改变的不是命运，而是搬砖的时间。 其实，在整体的意义上，高考确实改变了近三十年来中国经济的命运，彻底改变了中国城市化的进程。最终，高考一定程度上也改变着中国的房价走势。从这个角度来讲，高考切实地影响着居住在中国的每一个人，无论你有没有参加过高考。 01 高考扩招与房地产开发并行 根据教育部的数据，参加高考的人数自从高考恢复那一年开始，就呈现逐年上升的趋势。 恢复高考以来全国历年参考人数 1977年，报名参加高考的人数仅仅为570万人，最后录取了5%的人，共计27万人。在当年，中国的经济结构中农业占据28.2%的比重，而城市里边，国营工厂是就业岗位的主要提供者。可见，社会上根本不需要太多的大学生，市场也无法提供很多适合大学生就业的岗位。因此，当时录取27万大学生完全够用了。 之后，高考录取比例越来越高，中国的经济结构也发生了显著的变化。 在整个八十年代，高考录取学生人数一直呈现缓慢的增加，实际录取人数最多的1988年，也不过67万人而已。然而，时间来到九十年代中后期，尤其是进入2000年以后，高考报考人数很快达到百万级，并且在2007到2009年之间突破千万级人数。录取比例也从最初的5%，达到了20%以上，并且在2000年以后，大学录取比例猛增到超过50%。 这意味着，每两个考生里边就有一个能考上大学，读大学至此变成了一个大概率事件。到2016年，大学的录取比例已经超过82%，考不上大学的难度已远高于考上大学的难度。 城里的大学越来越好考的同时，城里的商品房数量也变得越来越多。一遍搞大学扩招，一遍搞房产开发，城市化的这种套路使得地产商和教育产业成为最大的赢家。中国楼市的第一波涨价潮与高校的扩招几乎同步。 2000年，中国一共有1041所大学，在十年之后的2010年，大学数量翻倍，达到2385所，录取人数从221万猛增到657万。可以说，这十年是中国大学数量增速最快，也是高考学生数量最多的十年。 与此同时，这十年也是商品房量价齐高的十年。据统计，全国的商品房销售面积从18637万平方米，上升到104764万平方米，全国均价从2000元左右上涨到6500元，北京上海的均价更是达到14577和19001元每平。 这些新成立的大学、新建住房以及考进大学的大学生，一半以上都在中国的一二线城市。这造成了从新世纪至今，中国城市化率最高的地区、985和211重点高校密度最大的地区，都集中在一二线。可以说，高考的扩招与大学的产业化在前，大规模的土地开发在后，三者相互配合，促成了今天严重结构失衡的中国城市化，也造成了城市之间房价的鸿沟。 我们还应该注意到一个数据上的巧合，就是当高考录取比例升高到20%以上时，中国的第一产业占比下降到了20%以下；而当考大学成为大概率事件，平均录取率超过60%以上的时候，中国的第一产业占比进一步下降到了10%左右。 也就是说，高考录取人数越多，进城务工者就越多，第一产业萎缩的速度会越来越快，同时第三产业的占比也加速增加。当第一产业占比下降到10%左右的同时，第三产业占比已经从当初的23.9%上升到44.6%。大量的农村户籍考生们通过高考，实现了一个最为实际的愿望——进城，并且有机会在城市继续扎根生活下去。 02 考生进城，房价上涨 对考生而言，高考最大的一个实用价值，就是让农村的考生有机会进入城市；让小城市的考生，有机会进入大城市。 通过考大学出来的人则完全具有不同的观念，十个人至少八个不愿意回原籍，都想留在大城市打拼奋斗。 据某研究机构的调研，受过高等教育的农村籍大学毕业生当中，有超过93.8%的人把所在城市作为其首选的工作地，只有不足7%的人愿意回到县城、乡村就业。即使回到乡村，他们也不会农活、不会种地，面临着大学专业知识和农村就业严重不匹配的窘境。 这些学生，未来都具有留在学校所在城市工作的潜力，他们并不想放弃这样的宝贵机会。据统计，高考日益庞大的考生当中，超过70%以上的人都为农村户口。每年好几百万的农村考生通过高考涌向城市，并日益坚定了留在城市打拼的决心。 这就是中国高考的真相：农村的最优秀人才在不断流失，削尖脑袋加入到大城市的激烈竞争中。在这个知识经济的时代，从乡村源源不断流向城市的人才流向决定了中国的农村和县城必然凋敝，大城市必然繁荣并且出现过度拥挤的现象。 大学生流向最多的地方，房价也必然高涨不下。中国的大学，正在为房地产市场培养新一代的刚需。不信你可以自己查阅一下数据，哪些城市大学数量多，重点大学集中，这里往往是房价高的城市。 如果说民工进城是中国城市化的第一阶段，那么，大学考生进城读书工作，就是中国城市化进程的第二阶段。第一阶段的城市化，制造了大量的楼房供给，第二阶段的城市化，则制造了大量的楼市刚需。高考的政策变化，决定着城市化的两个阶段发生的时间和规模。 但现在，这个第二阶段的城市化也已经快被招生越来越多的大学玩坏了。 03 从考生数量看房价爆发行情 高考与房价有着千丝万缕的联系，这一切都在印证之中。 2000-2018年全国商品房价格涨幅走势 中国“商品房”政策是从1998年开始的，根据周围朋友们所反映的情况，一般大家都是在大学毕业2-5年内买房，再加上大学四年（专科是三年），总体上而言涉及到房价问题的高考生，应该是2000年以后的考生。 以1999年为基础，再加上4-6年，正好是2004-2005年，这正好拟合中国大城市房价开始快速上涨的时间点。 中国高考人数在2008年达到顶点的1050万，此后就开始下降，而考上大学的人却始终保持着一个高位的态势。 按照参加高考人数来统计，2007-2009三年间中国高考人数达到顶点，再向后推6年，应该是2013-2015年；按照考中大学人数来统计，这个数字从2011年以来才陷入缓慢增长的地步（以前均是快速增长），向后推6年应该是2017年。 不考虑什么货币、土地、国家政策等等，从最最简单的一个高考生的因素上，分析出来中国的大中型城市房价在2015-2017年出现大规模爆发行情。 根据房BOSS统计，2019年31个地区的高考报名人数数据来看，有近7成地区的高考人数处在上升趋势，同比2018年仍有不同程度的增加。 实际上，这些涨幅依旧集中在胡焕庸线以东地区，也可以间接看出其房产价值。 04 房价长期看人口净流入 一个省份各个城市之间差异也十分巨大，房价能否上涨，还应看一个重要指标：当地人口净流入情况。 统计数据显示，近16年来，一线城市常住人口基本保持快速增长。北京、上海常住人口从1000多万人增至2018年的2000多万人；深圳人口增长速度迅猛，早已跃居人口过千万的超大城市；广州常住人口增量也大幅提升。 统计近11年部分二线城市人口增长变化趋势，像成都、天津、武汉、石家庄、郑州、西安常住人口均突破1000万，杭州、青岛、南京、宁波等常住人口大于800万，接近1000万。 2018年成都、武汉、西安、石家庄、郑州、杭州等10个二线城市均发布人才新政。梳理这些城市的人口变化情况，一个普遍特征为：常住人口净流入量较大。 为什么一些城市常住人口净流入快？很大原因是这些城市实施了宽松的户籍政策，并且对符合条件的落户者给予住房补贴。 一般来讲，城市级别越高，公共服务水平越高，吸引人口进入的虹吸效应越大。比如一些直辖市、副省级城市、省会城市，因为聚集了比较好的教育、文化、科技、金融等资源，对人口吸引力都大。 这可能会导致人口从低级别城市，不断向更高级别城市涌入。比如农村人口会向乡镇集中，乡镇人口向市县集中，而市县人口向省会城市集中，省会城市人口向副省级城市、计划单列市以及直辖市集中。很多省可能会出现一个省会城市虹吸全省常住人口净流入的情况。这在陕西、山西、青海等地均表现明显。 人口净流入量高，更关键的是，这背后还影藏了更大的购房需求。 05 买房的后备力量—小学生 今日的小学生，明日的买房主力军。 房价即便能涨，也要看能否“细水长流”。高考新增人数和人口净流入能支撑房价，不过这样的趋势能否持续，则要看后续的新生买房力量能否得到保障。 这个后盾就是：当地的小学生数量。可以说这波主力的买房需求更加强烈，主要有以下两个时段需要买房。 1、家长为了孩子能得到更好的教育和人脉不惜花重金买学位房。近年来，天价学位房的新闻屡见不鲜，为的就是让孩子除了在接受更好的教育资源外，还能在起跑线上结识更多家境好，层次高的同学，为将来的事业积累人脉。 2、这些小学生经过高考，走向社会后，逐渐结婚生子，自身也有买房需求。从以往的历史经验来看，人口周期对我国经济影响巨大。1980-1987年的生育高峰是中国在过去三十多年中唯一的一波生育潮。数据显示，80-87年出生人群在25-28岁的时期恰好是中国房地产最好的阶段。而在这一波人口红利释放完毕后，就需要后备新生力量继续支撑经济和房地产的发展。 按照这个逻辑来看，上述较有吸引力的城市如深圳、广州等这些城市的小学生数量的增减情况如何? 如图所示，从1979年到2015年，深圳幼儿园、小学、中学的人数都在大幅增加，尤其是小学生增加幅度“一飞冲天”。1979年，深圳小学生人数仅为47022人，到2015年已激增至86.48万人。这一暴涨，不仅因为深圳的教育资源吸引人，而且因为来深务工人员的子女也可以在深圳就近入学。 虽然广州小学生人数增速不如深圳。不过从2011年到2015年，广州小学生人数一直在增加，从81.98万人增加到93.79万人。 上述增长人数或许只是冰山一角。全面二胎政策为后续小学生的增加又提供了强大的支撑，这样的冲击力在2016年已经显现出来。 这些增长率创造了两个历史高点:2016年人口出生率是过去15年来最高，人口自然增长率是过去11年以来最高。 新的一波人口周期或将来临，这对当地的学位房有何冲击? 根据深圳教育局公开数据，2017年深圳市公办小学小一学位缺口达到4.63万个，公办初一学位供需基本平衡;2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，公办初一学位缺口0.32万个。目前基本上是2-3个孩子抢一个学位，如果单独看名校学位房的竞争，将更激烈。 小学生的学位房争夺战已经打响，终将有一天这种买房需求将向房地产传导。从上述分析来看，如果你没有通过高考改变命运，实现阶层上升的梦想，那你还能通过高考看一城房价涨跌，把握财富增值的机会。 |
